房地产已到天花板,房企转型势在必行

发布日期::2020-07-02浏览次数:16

摘要:在6月24日第十三届京都论坛,黄老先生针对疫情下国际经济走势做了专题报告。今天先就

在6月24日第十三届京都论坛,黄老先生针对疫情下国际经济走势做了专题报告。今天先就报告中房地产相关的内容进行简单解读,帮助大家认清当前的房产市场形势。

黄老先生的观点总结一下主要有两个:1、国内房地产已经到了天花板,不存在继续上涨的动力了;2、国内房地产企业太多了,要么淘汰,要么转型。

先阐述一下国内房地产已到天花板的原因,主要有三:

1、现在房地产市场已经供大于求了,人均面积达到48平米,接近50平,想象一下,三口之家已经可以住到150平的大房子了,所以肯定是过剩了。虽然这个数据是全国平均,但是也反映出当前市场的供大于求的现状,未来是内部不断调整,达到均衡的一个过程。

2、老大哥不会货币放水了。说到这点,大家可能会比较疑惑,疫情期间,全球不断放水,怎么不会货币chfa呢?个人以前的文章提到过国内货币发行其中一个锚是外汇储备,过去20年的货币放水是以每年顺差4000亿的外汇储备为基础的。随着贸易战以及追求贸易平衡的方针,外汇储备将失去过去20年的高增长,而达到逐步的贸易平衡,因此货币chfa的基础不存在了。

3、房地产企业也会控制。国内房地产企业差不多10万家,世界之最。其中排名前10的开发商占大约80%的市场份额,前几百开发商基本占到99%的市场份额,接近9万家房地产企业基本都是僵尸企业,所以全民搞房地产的时期已经过去了。剩下的开发商主要方向不是在量上,而是在质上。

由此引申出第二个问题房地产开发商要么转型要么淘汰。过去20年,开发商空手套白狼的时代将一去不复返了。国内房企的资产负债率基本在80%以上,有些甚至超过95%,而香港房企资产负债率基本在40%以内,一般在30%。所以房企转型首先就是去杠杆,将资产负债率从85%降低到40%。如何降低杠杆率呢?这对于吃惯了“流食”的房企而言,一下子让它吃“馒头”肯定会噎死一大批的,这也是正常的。说的“专业”点就是以前空手套白狼的活不能做了,得静下心来搞精细化运营了。说起这一点,万科前几年就已经开始转型了,万科物业就是典型代表。而对于那些适应不了吃“馒头”的企业,将会逐步被淘汰。所以,后面这几年大量房企倒闭将成为常态化。


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