商铺和高层谁才是"烂杮子"?将来越贴近地面的房产越有价值

发布日期::2019-09-07浏览次数:17

摘要:不同的房产往往会随着年代的变迁而转换了它们在楼市中的角色。十年前,商铺会被人们称

不同的房产往往会随着年代的变迁而转换了它们在楼市中的角色。


十年前,商铺会被人们称为摇钱树,有"一铺养三代"之说,而在当时,如果要一个人在买商铺和买楼房之间做出选择,基本都会坚定地选择前者。那时,买商铺基本靠抢,很多地方都是一铺难求,如同今日的住宅。

而十年后的今天,情况已经完全改变,众多投资商铺的血泪教训让人对其谈虎色变,反而现在人们对楼房趋之若鹜。

商铺似乎已经成无人问津的"烂杮子",而住宅则成了被争抢的"钻石",是何原因导致了它们地位上的逆转,显然,如果仅仅从供求关系上看,也许我们很难找到答案。

首先,这些年商铺的确有些"泛滥",不仅各个小区都建有大量的商业配套,一些城市还建起了众多的商业中心,也就是我们通常所说的商场或者大型专业市场。这无疑都让商铺显得有些过多。

可是这显然也并不是众多商铺失去投资价值的主要原因,因为我们发现一些城市核心地段的商铺无论是投资回报率,还是升值潜力,远非住宅可比。

租金回报率是衡量房产投资价值大小的一项重要指标。而一些城市商业中心位置的商铺,甚至有人流保障的社区底商,投资回报率仍然高达百分之十左右,甚至会更高, 而目前大部分住宅的租金回报率一般不会超过3%,两者差距悬殊。

这意味着并不是由于数量过多从而让商铺失去了投资价值,而只能证明说明滥竽充数的山寨商铺实在太多!

与此同时,随着近两年众多商铺一蹶不振,住宅的价格却持续飙涨,但这在很大程度上也并不是因为我们缺房子,有人曾初步估算过,当时国内的房子的存量已经足够三十亿人口居住,显然这表明房子不是少了,而是有些供过于求!

因此,当前楼市当中,商铺没落与住宅的崛起,它们的这种角色转换,很难用供求关系解释得通。

面对商铺的衰败,很多人都怪罪到马云身上,认为正是以某宝为代表的众多电商的兴起,把商铺冲击的七零八落,面目全非。

尤其是商场内铺或非沿街商铺都有一种"死翘翘"的感觉。即便是沿街商铺,当前也只是少部分餐饮、药店等业态苟延残喘地能存活下来。

但在未来,人们的消费势必会越来越注重体验,这是线上电商很难进行弥补的,尤其是一些服务型的商业,电商也很难取代。因此,我们看到,在日本等一些发达国家,即便电商也很流行,但传统商铺的地位仍然不同动摇。

但这并不意味着我们可以盲目地入手商铺。一些商场返租铺或者非沿街内铺,有很多其实都是挂羊头卖狗肉的假商铺。这些商铺不仅自然客流得不到保障,甚至连商铺基本的使用功能都不具,如果入手这样的商铺,大概神仙也很难救得了你。

因此,我们的结论是,有人口基础的城市核心区域商铺,一定是有投资价值的,即便目前它们也会遭受电商的巨大冲击,但它们未来的价值会慢慢得到凸显。

反观现在被纷纷挣抢的高层住宅,人们很可能高估了它们的价值。理论上,如果容积率允许,高层可以一直往垂直方向增加高度,房子距离地面也会越来越远,因此高层住宅的所谓"稀缺性"其实根本站不住脚。

而另一方面,众所周知,随着高层住宅的老化,会非常让人头疼,后期如何维护,如何拆迁等问题,至今都没有明确答案。

其实,现在很多高层住宅的价格已经严重虚高,一套一百多万的房产,月租金甚至只有一千多月,依靠租金,也许一百年才能收回成本。这样的房子却往往需要一个工薪家庭消耗二三十年才还完贷款。无论是从租金回报率上来看,还是房价收入比来衡量,房价其实都已经不便宜。

现在很多人只所以在超出自己的承受能力之时狂热追逐高层住宅,很大程度是因为跟风攀比使然,同时也相信房价会"只涨不跌"。一些人偏激地认为只有买房才能体现人生价值,其实除了买房之外,还有很多的住房方式,比如租房等,它的性价比可能会更高,但人们却置之不理。

我们都知道决定房子价值的是它所在的土地,而不是建筑本身,因此在将来,只有贴近地面的房产才会真正有价值。一些核心位置的低层商铺投资价值会越来越明显,而一些高层住宅却会泛滥成灾,成为无人接盘的"烂杮子",这本质上其实也是楼市的一种价值回归!


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